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东岸阳光

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日志

 
 

09.01 中国楼市七大“鬼城”  

2013-09-01 12:15:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、全国“鬼城”排行榜
1、155平方公里的康巴什新城是迄今为止国内最知名的“鬼城”
2、461平方公里的[云南呈贡新城是规划大而发展速度最慢的“龟城”
3、150平方公里的郑州郑东新城据境外媒体称“中国最大的空城”
4、260平方公里的京津新城以气派最大实用性最差荣膺“伪城”
5、55公里长的广州花都别墅群以夜晚光线最微弱称为“黑城”
6、20平方公里的惠州大亚湾新城人静如夜成“睡城”
7、160平方公里的上海松江新城以房价直达月球博得“寒城”
二、各大鬼城简介:
1.“鬼城”:内蒙古康巴什
    造城运动中房地产泡沫最典型案例
    耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什是一座豪华新城,计划居住100万人口,却成了一座无人居住的“鬼城”,俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。 就在近期,康巴什新城的第二轮拆迁又全面展开,一些在第一轮拆迁中被迁移、仅仅在新居住地生活了5年多的当地村民,又要迎来无可逃避的大拆迁。“第一次搬迁是为了建康巴什新区,这一次是为什么?”
内蒙古地广人稀,阳气一少,自然鬼多!  155平方公里的康巴什新城荣膺“鬼城”实至名归!
2.“龟城”:云南呈贡 
    13座美轮美奂的地方政府大楼,每座都铺着大理石砖;两所占地宽广的当地主要高校;崭新的高层公寓楼排排耸立。然而宽阔的马路上不见车辆,银行支行里没有客户,市镇办公楼的门厅里堆积了一地落叶。
    呈贡,位于昆明东南,距昆明主城17公里,面积461.1平方公里,有着“中国花卉第一县”的美称,是中国社会学人类学开创者之一费孝通先生的“第二故乡”。呈贡县委宣传部向早报记者提供的资料显示:2003年5月,云南省委、省政府作出建设现代新昆明的决定;昆明市委、市政府则把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动;2003年完成了总体规划,2005年进入实质性建设阶段。
   按照最初的规划,呈贡新区的建设核心面积为160平方公里,城市建设用地107平方公里,2020年规划人口达到95万。2008年,云南省委、省政府对呈贡新城建设做了重大调整,整个呈贡县461平方公里的国土面积全部纳入了新城建设范围。这些年来,呈贡新区早已被当地官方淡化了花乡、果乡的“农皮”! 然而,自2010年2月开始,呈贡新区却接连被泼了冷水:偶被冠以“鬼城”的形象见诸报端。有媒体曾经直言,这是一座用巨额资金堆起来的空城。而一些网民不断将呈贡新区列为中国7大“鬼城”之一。
  根据资料显示,改革开放30年,我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例,结合云南省最大的城市昆明人口有320万人,第二大城市曲靖人口50万人口来看,按照常规速度,呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。
     以城市达到活跃繁荣的预计速度来评比,云南呈贡大体可以荣膺“龟城”!
3、“空城”:郑州郑东新城
   河南郑东新区远景概念规划范围150平方公里,西起原“107”,东至“京珠”,北起“连霍”,南至机场快速路,分六大功能区,采用的是2001年通过的日本“黑川纪章”的设计方案。这是由日本设计师黑川纪章一手策划的一大城市政绩形象工程,整个工程下来将近2000个亿!
   2010年11月河南媒体报道称,郑东新区商住房空置率最高,房屋空置率达90% ,几近成为一个空城。这是一群热心大学生花费两个月时间得出的数据,样本包括郑州6区的29家大型楼盘,约1.1万套商住房。
  
    无论日本鬼子设计花样如何翻新,以范围之大,空置率之高,郑东雄霸全国最大的“空城”之首!
4.“伪城”:260平方公里的京津新城 
      被誉为“亚洲最大别墅区”的京津新城,该项目位于京津腹地,南距天津50公里,车程50分钟,西北距北京120公里,车程一个小时,东距唐山105公里,总规划面积25000亩,相当于33个天安门广场,5个颐和园,按照规划,这里将有8000座别墅,可供50万人生活、居住、娱乐,是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。
  5年的时光,合生创展集团在天津宝坻这片远离尘嚣的土地上营建起1000座高端别墅,而这尚不及京津新城总体规划开发量1/10。而入住率更是只有10%,空置率高达90%,俨然一座空城。
     外表最漂亮,实用率最不靠谱来评比: 京津新城冠以最大的“伪城”还是靠谱的!
6、“睡城”:惠州大亚湾
   这里被当地人称为“啥都不长,只长房子”的地方。白天,宽阔的大街上难见人影,两边是一片片崭新的住宅楼;夜幕降临,华灯无法初上,七成以上的空置率,让整个城市就像熟睡的婴儿。
    这里是广东省惠州市大亚湾,一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾,一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
    要是没有日本核爆炸的灾难发生,安静的夜色下,凭大亚湾海风轻拂!睡个好觉还是非常期待的!因此中国南部的一大“睡城”就花落大亚湾了!
7.“寒城”:上海松江新城
    就是这样一个空城,汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企,以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格,已普遍超过5万元/平方米,以将自住客挤得所剩无几,成了是不折不扣的豪宅空城。据报道在新江湾城:“偌大一个十字路口,只有一辆车停在斑马线后,面前绿灯通行的道路在整整近一分钟的时间里,没有一辆车通过,斑马线上同样见不到一个人影”。
  “我到新江湾城遇到这种情况也很正常,而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况,感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。
    一位垂钓者说,“大部分人都是从市区驱车前来的,主要是这里天然环境好,安静,全当度假!”--广寒宫赏月还是要得...!
三、鬼城能否复活
        调控日益严厉的背景下,曾经遍布全国许多地区空城化状况严重的房地产新城(又称“鬼城”),作为中国房地产泡沫的“终极产物”,如今又是何种境遇?细数大多数国内“鬼城”的开发建设会发现,这些新城的建设无一不是政府廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。
  在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中,地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐,新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。
  “鬼城”硬伤
  去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后,人们这才发现中国城市化进程中,由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢,原来是“鬼影”重重。
  房地产“鬼城”再调查: 复活最长或需百年?
  从地域维度来看,绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比,配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。
    无独有偶,“鬼城”内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求,但是在新城分区土地规划时,设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点,造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集,而其他位置却紧缺的不合理现象。无论是何种类型的配套缺失,都会破坏“鬼城”宜居功能,降低“鬼城”整体的运作效能,导致“鬼城”人口导入受阻,后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。
  最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出鬼城中人口结构难以达到均衡的现实窘境,这必将影响鬼城复活的效率和优劣。”由于人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入,被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。
  新城开发终极目标之殇!
  已经存在的众多“鬼城”,带来的负面影响不仅仅在感观层面,地方政府“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。目前现状是,新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷,只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大,而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。
  “以京津新城为例,2005年建成之时,其配套设施投资高达68亿,2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿,接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。另外,为了使“鬼城”能尽快复活,各地政府伤透脑筋,从人才引进到各种政策优惠,想方设法,甚至不惜代价地进行招商引资,须付出巨大的人力和财力成本。
  这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。
  “是以假借城市化浪潮,超额投资,换取经济利益乃至政绩为目标,还是以尊重城市建设发展规律,务实为民,建造美好舒适新城,提高人居品质的城市化发展需要为目标?”答案逐渐浮出水面,如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式,继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外,在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求,众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。
    中国新城建设狂欢之后的精疲力竭,必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。
  “随着时间的推移,昔日鬼城 、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的空城期以及鬼城期之后,相继开始出现一些积极变化,人气开始聚集,新城的活力逐渐显山露水,似乎鬼城一下迎来了复活时代 。”    
    不过,总体来看,这些鬼城的真正复活还有很长的路要走,如果各地政府部门新城开发终极目标不改变,短期“鬼城”复活将是一厢情愿。
 更有甚者,按照常规速度测算,国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标,所需时间可能是100年。

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